自主管理と管理委託はどちらが得か｜手取りで比べる判断基準

「管理会社に家賃の5%を払うくらいなら、自分でやったほうが手元に残る」——自主管理を選ぶ理由の多くはここに集約されます。実際、国土交通省の調査では家主の約2割が自主管理を続けています。

ただし、この比較は委託料という「支出」だけを見た比較です。判断に必要なのは、自分が動く時間と、空室・滞納・トラブルが起きたときの損失まで含めた最終的な手取りです。この記事では、その比べ方を具体的に示します。

自主管理と管理委託の役割分担

まず、何が自分の仕事になるのかを正確に把握します。管理会社に委託した場合と自主管理の場合で、誰が担うかを並べます。

この表で注目してほしいのは、右側の列に「時間が読めない業務」が集中していることです。清掃のように予定を組める作業と、深夜の水漏れ連絡のように予定を組めない作業では、負担の性質がまったく違います。

家賃6万円×8室、月48万円の物件で考えます。委託料5%なら月2万4,000円です。

この物件で自主管理をした場合、平常月でも次の作業が発生します。

平常月でおおむね月8〜15時間。月2万4,000円を12時間で割ると、時給に換算しておよそ2,000円です。

この数字をどう見るかは人によります。本業の時間単価が2,000円を下回る、あるいは時間に余裕があり物件も近所、という条件が揃うなら自主管理は合理的です。逆に、本業を持っていて物件が車で30分以上先にあるなら、この時給では割に合いません。

問題は、上の見積もりが何も起きなかった月のものだという点です。退去が1件出れば、立会い・原状回復の見積比較・募集条件の見直し・内見対応で、その月だけで20〜30時間が飛びます。札幌なら、12月から3月は除排雪と凍結対応がここに上乗せされます。

手取りに最も効くのは、実は委託料ではありません。

先ほどの物件で、自主管理にすると空室期間が平均1か月延びたとします。年間の損失は6万円。委託料の年額は28万8,000円ですから、これだけでは埋まりません。しかし、2室分の空室が各2か月延びれば24万円で、委託料はほぼ相殺されます。

つまり「委託料を払わない」という節約は、募集力と初期対応の速さで簡単に打ち消されるということです。委託料の5%が高いかどうかは、その会社が空室期間と滞納期間をどれだけ短くできるかで決まります。

自主管理は「始めたら続く」ものではありません。次のいずれかに該当したら、委託を検討する時期です。

転居や相続で、物件まで車で30分以上かかるようになると、内見立会いも設備故障の初動も現実的でなくなります。「すぐ行ける」が自主管理の前提条件です。

戸数が増えると、入金確認・契約更新・退去対応が同時並行で走ります。1棟6室なら年2件程度の退去も、20室なら年6〜8件。この規模から、作業量は戸数に比例せず、それ以上のペースで増えます。

入院、長期出張、家族の事情——理由は何であれ、数週間手が離せない状況は誰にでも起こります。自主管理はオーナー本人が単一障害点なので、代われる人がいません。「今は元気だから大丈夫」ではなく、動けない期間が来ることを前提に体制を組むべきです。

自主管理と全部委託の間には、いくつも中間があります。負担の大きい部分だけを切り出す方法です。

形態	委託する範囲	費用の目安	向いているケース
集金代行	家賃の集金・送金・滞納督促	家賃の3%前後	入居者対応は自分でできるが、入金管理が煩雑
募集のみ委託	入居者募集・契約手続き	成約時の手数料	空室が出たときだけ困っている
建物管理のみ	清掃・点検・除排雪	作業内容による	入居者とは直接やり取りしたい
全部委託	上記すべて	家賃の5%前後	本業がある／遠方／戸数が多い

特に札幌では、冬期の除排雪だけを委託する形から始めるオーナーが少なくありません。12月から3月の負担が突出しているためです。

次の質問に答えてみてください。「いいえ」が2つ以上あれば、部分委託以上を検討する段階です。

特に4番と5番は見落とされがちです。自主管理は「安く済ませる方法」ではなく、自分が業務を引き受ける経営判断です。引き受けられる体制があるかどうかで決めてください。

どの形が合うかは物件の立地・戸数・オーナー自身の状況で変わります。委託した場合の収支を具体的に知りたい場合は、複数社に「現在の空室期間と滞納率をどう改善できるか」を数字で聞いてみてください。委託料の安さではなく、その回答の具体性で選ぶのが確実です。