賃貸経営の支出のなかで、最も読みにくいのが原状回復費です。毎月の管理委託料やローン返済は金額が決まっていますが、原状回復費は退去が出るまで金額が分からず、しかも退去のタイミング自体が読めません。
この記事では、まず原状回復費がなぜオーナー負担になるのかを整理したうえで、この費用を0円とする管理サービスを提供している札幌市の株式会社HPM（ほっとハウス）を紹介します。
※本記事は広告を含みます。掲載内容は2026年8月時点の同社公式サイトの記載にもとづきます。
そもそも原状回復費はなぜオーナー負担になるのか
「退去時の原状回復は入居者が払うもの」と考えているオーナーは少なくありません。しかし実際には、費用の相当部分がオーナー負担になります。
2020年施行の民法621条と、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、次のように整理されています。
| 区分 | 内容 | 負担者 |
|---|---|---|
| 経年変化 | 日照によるクロスの変色など、時間の経過による自然な劣化 | オーナー |
| 通常損耗 | 家具設置による床のへこみなど、通常の住まい方で生じる損耗 | オーナー |
| 故意・過失等 | タバコのヤニ、鍵の紛失、清掃を怠ったことによるカビなど | 入居者 |
通常損耗の回復費用はあらかじめ賃料に含まれているという考え方が前提にあるため、二重に請求することはできません。
クロスは6年で価値がなくなる
さらに効いてくるのが経過年数による減価です。ガイドラインでは、クロス・カーペット・クッションフロアは6年で残存価値1円として扱われます。
つまり6年以上住んだ入居者に、クロスの張替費用を請求することは実質的にできません。タバコで変色していても、です。
1回の退去で、実際にいくら出ていくか
家賃6万円の部屋で退去が1件発生したときの支出を並べます。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 原状回復費（クロス・床・クリーニング） | 5〜20万円 |
| 空室期間2か月分の家賃 | 12万円 |
| 広告料（AD）1か月 | 6万円 |
| 合計 | 23〜38万円 |
8室の物件で年2件の退去があれば、年間46〜76万円。年間家賃収入576万円に対して、8〜13%が退去のたびに消えている計算になります。
しかも原状回復には時間もかかります。工事が終わるまで内覧ができず、その間は募集をかけても決まりません。原状回復の遅れは、そのまま空室期間の延長になります。
【PR】株式会社HPM（ほっとハウス）の「原状回復工事0円」
札幌市中央区に本社を置く株式会社HPM（ほっとハウス）は、この原状回復費について「原状回復工事0円（オーナー様負担0円）」を掲げた賃貸管理サービスを提供しています。
同社の公式サイトでは、この仕組みについて次のように説明されています。
オーナー様を悩ませる原状回復費用をホットハウスにて負担
削減した分のコストを新たな可能性へと投資
退去から内覧可能になるスピードが格段に上がり、早期申込による入居率のアップが見込める
効くのは「費用」より「時間」かもしれない
この仕組みで注目したいのは、費用そのものより意思決定の速さです。
通常、退去が出ると次の流れになります。
- 退去立会い
- 原状回復の見積もり取得
- オーナーが金額を見て、どこまでやるか判断する
- 発注
- 工事
- 内覧受付の開始
3番でオーナーが迷うと、そこで工程が止まります。「この工事は本当に必要か」「もう少し安くならないか」——この検討に1週間かかれば、内覧開始が1週間遅れます。
オーナー負担が0円であれば、この判断そのものが不要になります。同社が「退去から内覧可能になるスピードが格段に上がる」としているのは、この構造を指しています。
そして同社は平均入居率96%を公表しています。
0円以外に、何が用意されているか
同社が公式サイトで挙げているサービスの特徴を整理します。
オーナー専用アプリ「AssetRich」
物件の状況を、オーナー自身がアプリで確認できる仕組みです。公式サイトによると、次のことができます。
- 月々の収支情報、賃借人の情報、ローン情報を随時確認
- 賃料収入・経費・ローン・各種契約情報の一括管理
- 賃貸募集や家賃回収状況の把握
- 売買契約書や賃貸借契約書、工事・ローン・税金関連の書類を物件ごとに整理・保管
- 管理会社の担当者にチャットでいつでも相談
AssetRich加入オーナーは、アプリの利用料が無料とされています。
賃貸管理で最も多い不満のひとつが「報告が来ない」「状況が分からない」です。オーナー側から見に行ける仕組みがあるかどうかは、月次報告の頻度と同じくらい実務に効きます。
入居者向けアプリと24時間365日の対応
入居者側にも専用アプリを用意し、24時間365日の対応体制を掲げています。
これはオーナーにとっても収益に直結します。民法611条により、設備の不具合で部屋の一部が使えない期間の賃料は、当然に減額されます。対応の遅れは賃料の目減りに、さらに退去につながります。
入居付けの体制
- 自社の仲介店舗を活用した募集
- 600社を超える法人提携
- 仲介会社向けの営業支援サイト
札幌の賃貸市場は1〜3月に需要が集中します。この時期にどれだけ多くの仲介ルートへ情報が流れるかが、その年の空室期間を決めます。法人提携は、転勤需要を直接拾えるという点で効いてきます。
オーナーごとの専属担当者
オーナー1人につき担当者1名を配置する体制としています。窓口が固定されると、物件の経緯を毎回説明し直す手間がなくなります。
会社情報
| 会社名 | 株式会社エイチピーエム（HPM）／ほっとハウス by HPM |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役会長 田嶋 祐介／代表取締役社長 山田 千尋 |
| 所在地 | 札幌市中央区南8条西4丁目422番地5 グランドパークビル3階 |
| 電話番号 | 011-211-1066 |
| 設立 | 令和4年6月（前身のホットハウスは平成21年6月設立） |
| 資本金 | 1,000万円 |
| 従業員数 | 29名（正社員・パート含む／令和8年6月現在） |
| 事業内容 | 賃貸管理事業／賃貸仲介事業／リノベーション事業 |
| 宅地建物取引業免許 | 北海道知事石狩(1)第9238号 |
| 平均入居率 | 96% |
同社は2028年に管理戸数10,000戸を目標として掲げています。
問い合わせる前に確認しておきたい3点
広告記事ではありますが、条件を確認せずに契約すべきではありません。次の3点は面談の場で必ず聞いてください。
1｜原状回復0円の適用範囲と条件
公式サイトには「原状回復工事0円」と記載されていますが、対象となる工事の範囲や適用条件までは明記されていません。
- どの工事までが0円の対象か（クロス・床・クリーニング・設備交換のどこまでか）
- 入居者の故意・過失による損傷はどう扱うか
- 管理委託契約を途中で解約した場合はどうなるか
- 築年数や物件の状態による条件はあるか
この4点を書面で確認してください。管理会社が費用を負担する仕組みである以上、なんらかの条件は必ず存在します。それが不利かどうかは、内容を見てから判断すればよいことです。
2｜管理委託料と、別途かかる費用
原状回復が0円でも、年間の総支出で比べなければ意味がありません。管理委託料の率だけでなく、更新事務手数料や修繕の手配料を含めて「この物件で年間いくらになりますか」と金額で聞いてください。
3｜報告の頻度と内容
アプリで確認できることと、報告が来ることは別です。月次報告に何が含まれるか——入出金、滞納状況、問い合わせ対応の履歴、空室の内見件数——を具体的に確認しておくと、運用が始まってからの認識のずれを防げます。
まとめ
- 原状回復費は、通常損耗・経年変化の部分がオーナー負担。クロスは6年で残存価値1円となり、長期入居者には実質的に請求できない
- 退去1件あたりの支出は、原状回復費・空室期間・広告料を合わせて23〜38万円規模になる
- 株式会社HPM（ほっとハウス）は原状回復工事0円（オーナー様負担0円）を掲げ、平均入居率96%を公表している
- 費用の削減に加え、オーナーの判断待ちがなくなることで内覧開始までの時間が短くなる点が構造的な利点
- オーナーアプリ「AssetRich」で収支・契約・ローン情報を確認でき、担当者とチャットで相談できる
- 検討時は0円の適用範囲と条件、年間の総費用、報告の頻度と内容の3点を書面で確認する
原状回復費は、賃貸経営で最も読みにくく、最も収支を揺らす支出です。ここが固定される仕組みに関心があれば、まずは条件を聞いてみることから始めてください。
※本記事は広告を含みます。掲載している情報は2026年8月時点で株式会社HPM（ほっとハウス）の公式サイトに記載されている内容にもとづくものです。サービスの適用条件・範囲・料金は変更される場合がありますので、最新の内容は同社へ直接ご確認ください。原状回復費の負担区分に関する記述は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」および民法の規定にもとづく一般的な整理です。
