管理委託料の相場は家賃の5%｜空室が増えると実質負担は倍になる

管理委託料は、賃貸経営の固定費のなかで最も見直しやすい項目です。しかし単純に安い会社へ乗り換えると、かえって収支が悪化することがあります。

この記事では、まず相場の水準を整理し、そのうえで「率」ではなく「金額」で考えるべき理由を具体的な計算で示します。

管理委託料の3つの水準

賃貸管理の委託料は、委託する範囲によって大きく3つに分かれます。

形態	相場	主な内容
一般的な管理委託	家賃の5%前後	入居者募集、集金、クレーム対応、退去事務、清掃、設備点検など
集金管理のみ	家賃の3%前後	家賃の集金と送金が中心。建物管理や入居者対応は含まないことが多い
家賃保証型サブリース	家賃の10〜20%	空室でも一定額が入る代わりに、手取りが大きく下がる

まず自分の契約がどれにあたるかを確認してください。3%だから安い、とは限りません。集金管理のみであれば、入居者対応や建物管理はオーナー自身が担うことになります。

管理委託料は家賃収入に対する率で語られますが、実際には満室想定の賃料に対して計算されることが一般的です。ここに落とし穴があります。

6室・各8万円のアパートで考えます。満室時の家賃収入は月48万円、委託料5%なら月2万4,000円です。

入居状況	家賃収入	委託料	収入に対する実質負担率
満室（6室）	48万円	2万4,000円	5.0%
4室入居	32万円	2万4,000円	7.5%
3室入居	24万円	2万4,000円	10.0%

半分空室になれば、実質負担率は5%から10%へ倍増します。つまり委託料の重さは、その会社が空室を埋められるかどうかで決まります。

手数料を4%に下げても、空室が1室増えれば効果は簡単に吹き飛びます。前の記事でも触れたとおり、家賃6万円の部屋が1か月空けば、それだけで年間収入の8%以上が消えます。

月々の委託料とは別に発生する費用があります。ここを把握していないと、実際の年間コストが見えません。

比較する際は、月額の率だけでなく「年間で実際にいくら払っているか」を集計してください。委託料が安い会社ほど、他の項目で回収している場合があります。

清掃を自分で行う、集金管理のみに切り替えるといった方法で率は下がります。ただし削った業務は自分でやることになります。時間を金額に換算して判断してください。

複数棟を所有している場合、まとめて依頼することで率の交渉余地が生まれます。管理会社側も巡回や対応を効率化できるためです。

相見積もりは有効ですが、率だけを並べても比較にならない点に注意してください。業務範囲、AD の上限、原状回復の単価、緊急対応の扱いまで同じ条件で並べて初めて比較になります。

委託料を1%下げることと、空室期間を1か月短くすること。金額のインパクトは後者のほうが大きいケースがほとんどです。

そのため、乗り換えを検討する際は次の点を比較してください。

管理委託料は、支払う金額そのものよりその支払いによって空室日数がどれだけ短くなるかで評価すべき費用です。

相場の水準は市場環境や地域、物件規模によって変動します。実際の契約条件については各社にご確認ください。