管理会社に頼めること・頼めないこと｜賃貸管理業務の全体像

管理会社を選ぶとき、多くのオーナーは「どこまでやってくれるのか」を気にします。しかし実務でトラブルになるのは、やってくれると思っていた業務が契約に入っていなかったというケースです。

国土交通省の調査によれば、家主の約半数が管理会社との間で何らかのトラブルを経験しており、その代表例として「管理業務内容の認識相違」が挙げられています。つまり、業務範囲の思い違いは例外ではなく、よくある事故です。

この記事では、法律上の「管理業務」の定義から出発して、委託できる業務の全体像と、管理会社には法律上できない業務までを整理します。

法律が定める「管理業務」とは何か

賃貸住宅管理業法において、管理業務は大きく2つに分けられます。

区分	内容
維持保全	建物・設備の点検、清掃、修繕（またはその手配）を、部分的でなく一体として行うこと
金銭の管理	家賃・敷金・共益費などの受領、送金、精算

ここで重要なのは、この2つは別々のものだという点です。「家賃は集金してもらっているが、建物の維持保全は入っていない」という契約もあり得ます。逆もまた然りです。

自分の契約がどちらを含むのかは、管理受託契約書の業務範囲の欄で確認できます。

実務では、管理業務は次のように整理すると分かりやすくなります。

札幌の物件では、上記に加えて除雪・排雪、空室の水抜き、凍結対応が実務上の重要業務になります。これらが管理委託料に含まれるのか、別料金なのかは会社によって扱いが分かれます。

冬季の対応範囲を確認しないまま契約すると、初めての冬に「それは含まれていません」と言われることになりかねません。

ここは意外と知られていない部分です。管理会社は万能ではなく、法律上、代理できない業務があります。

弁護士法により、報酬を得て法律事務を取り扱うことは弁護士でなければできません。したがって管理会社は、次のような業務を代理できません。

管理会社ができるのは、あくまで事務的な督促や連絡までです。「滞納が長期化したら訴訟までやってくれる」と期待していると、いざというときに動けません。

実務では、提携弁護士を紹介する形をとる会社が多くあります。長期滞納が発生したときの流れをどう想定しているかは、契約前に確認しておく価値があります。

賃料の設定、大規模修繕の実施、契約更新の可否といった経営判断は、オーナーの権限に属します。管理会社は提案と実行を担いますが、決めるのはオーナーです。

逆に言えば、いくらまでの修繕なら管理会社の判断で進めてよいかという金額の線引きは、契約で明確にしておく必要があります。ここが曖昧だと、知らないうちに工事が進んでいたという事態が起こります。

これらは契約書を読めば分かるはずの内容です。しかし読み合わせをせずに署名してしまうことが、後の「認識相違」につながります。

「何をしてくれるか」を漠然と聞くより、契約書の業務範囲の欄を一緒に読むほうが確実です。その場で説明できる会社は、自社の業務範囲を正確に把握しているということでもあります。

本記事は一般的な情報の整理です。個別の契約内容や法的判断については、管理会社および弁護士等の専門家にご確認ください。