賃貸住宅管理業の登録は確認したか｜200戸以上は義務、番号の見方まで

管理会社を選ぶとき、ほとんどのオーナーは委託料と提案内容を見ます。しかしその会社が賃貸住宅管理業の登録を受けているかを確認する人は多くありません。

この登録は、2021年に本格施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）に基づく制度です。登録業者には具体的な義務が課され、その多くはオーナーを直接保護する内容です。制度の中身と、確認のしかたを整理します。

なぜこの法律ができたのか

賃貸住宅の管理は長らく、法律上の資格制度がない領域でした。国土交通省の調査では家主の約8割が管理を委託している一方で、約半数の家主が何らかのトラブルを経験しています。内容として多いのは、賃料・敷金の入金遅延、管理業務の内容についての認識の食い違い、報告の不足です。

さらに、サブリース（家賃保証）をめぐる紛争が社会問題化したことが、法制化の直接の引き金になりました。「言った・言わない」で片付いていた領域に、書面と説明の義務を持ち込んだのがこの法律です。

ここでいう「管理業務」は、建物の維持保全（点検・清掃・修繕など）を行うこと、およびそれと併せて行う家賃等の金銭の管理を指します。金銭の管理だけを単独で行う場合は、この法律上の管理業務にはあたりません。

オーナーにとって重要なのは、登録が「看板」ではなく具体的な行動義務を伴う点です。

特に効いてくるのが財産の分別管理と定期報告です。入居者から預かった家賃が会社の運転資金と混ざっていると、会社が資金難に陥ったときオーナーへの送金が止まります。分別管理はこのリスクへの制度的な歯止めです。

業務管理者は誰でもなれるわけではありません。次のいずれかが必要です。

いずれも管理業務に関する2年以上の実務経験が求められます。面談の場で「この営業所の業務管理者はどなたですか」と尋ねると、体制の実態が見えます。

見落とされやすい点として、サブリース（特定賃貸借契約）は管理戸数にかかわらず規制対象です。200戸未満でも、次の規制がかかります。

「家賃保証」という言葉だけで判断しないこと。借地借家法上、借主（＝サブリース会社）からの家賃減額請求は制度として存在します。重要事項説明書で減額の条件と時期を必ず確認してください。

確認方法は3つあります。

国土交通省は賃貸住宅管理業者の登録情報を検索できるシステムを公開しています。商号や所在地から検索でき、登録番号・登録年月日・営業所を確認できます。会社名で検索して出てこなければ、登録していないか、商号の表記が違う可能性があります。

登録業者はたいてい、サイトのフッターや会社概要に「国土交通大臣（1）第○○○○号」のように記載しています。括弧内は更新回数で、5年ごとに1つ増えます。制度が2021年開始なので、現時点では（1）または（2）が中心です。

登録業者は営業所に標識を掲示する義務があります。訪問したときに掲示があるかどうかは、その場でできる最も確実な確認方法です。

ここが判断に迷うところです。200戸未満なら無登録でも違法ではありません。地域密着で丁寧な仕事をしている小規模な会社は多数あります。

そのうえで、確認すべきは「登録の有無」ではなく「登録業者と同じ運用をしているか」です。次の3つを聞いてください。

この3つに具体的に答えられる会社なら、登録の有無にかかわらず運用は信頼できます。逆に、200戸以上を管理していそうな規模なのに登録が見つからない場合は、その理由を確かめるべきです。法令遵守の姿勢そのものに関わります。

登録の確認は、面談前に会社名を検索するだけで数分で終わります。候補が複数あるなら、比較の最初のふるいとして使ってください。