「給湯器からお湯が出ません」「エアコンが効きません」——設備故障の連絡は、賃貸経営で最も頻繁に発生する事象です。
そしてこの対応の速さが、賃料収入と退去率に直接影響します。しかも2020年の民法改正で、放置した場合のリスクは以前より明確になりました。この記事では、負担区分・法的な位置づけ・対応手順を整理します。
まず前提──修繕はオーナーの義務
民法606条は、賃貸人は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。これが出発点です。
ただし例外があります。賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合は、この義務は及びません。つまり入居者の過失で壊れた場合は、入居者の負担になります。
負担区分の一覧
| ケース | 負担者 |
|---|---|
| 給湯器・エアコンの経年劣化による故障 | オーナー |
| 換気扇・照明器具（備付け）の寿命 | オーナー |
| 建具・サッシの不具合 | オーナー |
| 給排水管の詰まり（配管の劣化・構造由来） | オーナー |
| 排水口の詰まり（髪・油の蓄積など） | 入居者 |
| 入居者が落として壊した、ぶつけて破損した | 入居者 |
| 取扱説明書に反する使い方による故障 | 入居者 |
| 電球・パッキンなど消耗品の交換 | 入居者（契約で定めるのが一般的） |
| 入居者が自分で設置した設備の故障 | 入居者 |
| 凍結による破損 | 状況による（水抜き説明の有無が分岐点） |
「消耗品は入居者、設備本体はオーナー」が基本線です。ただし境界が曖昧な項目があるため、契約書と入居のしおりで具体的に列挙しておくことがトラブル予防になります。
「残置物」の扱いに注意
前の入居者が置いていったエアコンなどを、そのまま次の入居者に使わせている場合があります。これは「設備」なのか「残置物」なのかで扱いが変わります。
- 設備として貸している → 故障時はオーナーが修理・交換する義務
- 残置物（あるものを自由に使ってよい） → 故障してもオーナーに修理義務はない
この区別は契約書に明記されていなければ意味がありません。「残置物であり、故障時に貸主は修繕義務を負わない」と書いていない限り、実務上は設備として扱われるリスクがあります。募集図面の設備欄に記載していれば、なおさらです。
放置してはいけない3つの法的理由
理由1｜賃料が当然に減額される（民法611条）
設備の不具合で部屋の一部が使用できなくなった場合、賃料はその割合に応じて当然に減額されます。入居者からの請求は必要ありません。
業界で参照される目安は次のとおりです（日本賃貸住宅管理協会のガイドライン）。免責日数を超えた分から日割りで計算されます。
| 状況 | 減額割合の目安 | 免責日数 |
|---|---|---|
| 電気が使えない | 40% | 2日 |
| 水が使えない | 30% | 2日 |
| トイレが使えない | 20% | 1日 |
| ガス／風呂が使えない | 10% | 3日 |
| エアコンが作動しない | 月5,000円程度 | 3日 |
理由2｜入居者が自分で修理できる（民法607条の2）
これは2020年の改正で新設された規定で、まだ知らないオーナーが少なくありません。
次のいずれかに該当する場合、賃借人は自ら修繕をすることができます。
- 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
- 急迫の事情があるとき
そして修繕にかかった費用は、必要費として賃貸人に直ちに償還を請求できます（民法608条）。
実務上の意味はこうです。連絡を受けて放置していると、入居者が自分で業者を呼び、その請求書が回ってきます。業者を選べないため、相場より高い金額になっても支払わざるを得ません。相見積もりを取る余地もありません。
「相当の期間」に明確な日数の定めはありませんが、生活に支障がある設備ほど短く判断されます。給湯器の故障を1週間放置すれば、争いになったとき不利な立場に立ちます。
理由3｜退去につながる
法的なリスク以上に大きいのがこれです。設備対応の遅さは、更新しない最大の理由のひとつです。
家賃6万円の部屋で退去が1件発生すると、空室期間2か月で12万円、原状回復費5〜15万円、広告料6万円——合計23〜33万円。給湯器を1台交換する費用（10〜25万円）と同等かそれ以上です。
「まだ使えるから」と修理を先送りするより、交換したほうが安く済むことがあります。
対応の手順
1｜受付時に状況を正確に聞き取る
| 聞くこと | 目的 |
|---|---|
| 何が、どのように動かないか | 電源が入らないのか、動くが機能しないのか |
| いつから | 急な故障か、徐々に悪化したか |
| エラー表示の有無 | 型番とエラーコードで原因が絞れることがある |
| 他の設備は正常か | ブレーカー・元栓の問題である可能性の切り分け |
| 生活への支障の程度 | 緊急度の判断 |
この聞き取りで解決するケースがあります。ブレーカーが落ちていた、給湯器のリモコンが切れていた、フィルターの詰まりだった——業者を呼ばずに済めば、双方にとって最良です。
2｜緊急度で対応を分ける
| 緊急度 | 該当する設備 | 目標の対応時間 |
|---|---|---|
| 最優先 | 水道、電気、ガス、トイレ、給湯（特に冬期）、施錠 | 当日中に一次対応 |
| 高 | エアコン（夏期）、暖房（冬期）、換気扇 | 翌営業日までに手配 |
| 中 | 建具、照明、インターホン | 数日以内 |
| 低 | 網戸、物干し金具など | 1〜2週間以内 |
札幌では、冬期の給湯・暖房は最優先です。生活への支障が大きいだけでなく、放置すれば凍結による二次被害に発展します。
3｜修理か交換かを判断する
設置年から逆算します。
- 設置から8年未満：修理を優先
- 設置から8〜12年：修理費が交換費の半分を超えるなら交換を検討
- 設置から12年以上：交換を優先。メーカーの部品保有期間を過ぎている可能性もある
メーカーが補修用部品を保有する期間は製造終了後10年前後が一般的で、それを過ぎると修理したくてもできません。設置から12年以上の設備は、修理を試みる時間が無駄になることがあります。
4｜対応の記録を残す
連絡を受けた日時、対応内容、業者の到着日、完了日——これを残しておくことが、賃料減額や607条の2をめぐる争いの際の防御になります。「速やかに対応した」と主張するには、記録が必要です。
予防でできること
- 設備の設置年リストを作る——一斉に寿命が来る時期を把握し、計画的に前倒しで交換する
- 裁量上限を決めておく——「1件◯万円までは管理会社の判断で発注可」。これがないと承諾待ちで対応が止まります
- 緊急案件は例外にする——「入居者の生活に支障がある故障は、金額を問わず先行対応し、24時間以内に報告」という一文を契約に入れる
- 入居時に自己解決できる範囲を伝える——ブレーカーの場所、給湯器のリセット方法、フィルター清掃。これだけで不要な出動が減ります
3番が最も重要です。「上限を超えるのでオーナーの承諾待ちです」となっている間に、賃料は減額され、入居者は自分で業者を呼べる状態になります。裁量上限が対応を止める仕組みになってはいけません。
まとめ
- 修繕はオーナーの義務（民法606条）。ただし入居者の過失による故障は入居者負担
- 前入居者の置き土産は「設備」か「残置物」か。契約書に明記しなければ設備として扱われるリスク
- 放置すると、①賃料が当然減額される（611条）、②入居者が自分で修理して費用を請求できる（607条の2）、③退去につながる
- 607条の2が使われると業者を選べず、相見積もりも取れない。相場より高い請求になりうる
- 受付時の聞き取りで解決するケースがある。緊急度で対応時間を分ける
- 設置12年以上の設備は部品がなく修理できないことがある。交換を優先
- 裁量上限とは別に、「生活に支障がある緊急案件は金額を問わず先行対応」の例外条項を入れておく
設備は必ず壊れます。問われるのは壊れてから元に戻るまでの時間です。今の管理体制で、給湯器が止まった連絡から復旧まで何日かかるか——確認しておいてください。
