築年数が経ち、周辺の新しい物件に見劣りする——この状況で普通に考えるのは「リフォームして競争力を上げる」ことです。しかし工事費は数十万円から数百万円かかり、回収に何年もかかります。
もう一つの選択肢があります。入居者に部屋を変えてもらうという方法です。
これは思いつきの手法ではありません。国土交通省が「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブック」を公表しており、契約の枠組みが整備されています。この記事では、その仕組みと実務を整理します。
DIY型賃貸借とは
国土交通省の定義では、「借主の意向を反映して住宅の改修を行うことができる賃貸借契約」とされています。借主自身が工事することもあれば、専門業者に発注することもあります。
実務上は、次の2つのタイプに分かれます。
| タイプ | 内容 | 向いている物件 |
|---|---|---|
| 部材選択型 | あらかじめ用意した選択肢（壁紙3種、床材2種、照明など）から入居者が選ぶ。工事はオーナー側が実施 | 入居が決まった段階の空室。比較的築浅 |
| DIY型（借主負担） | 入居者が自己負担で改修する。オーナーは承諾を与える | 築古・現状のままでは決まりにくい部屋 |
後者が、コストをかけずに空室を動かす手法として注目されているものです。
なぜ成立するのか──双方にメリットがある
オーナー側
- 改修費用を負担しない——現況のまま貸せる
- 長期入居につながる——自分で手をかけた部屋からは、簡単に引っ越しません
- 退去時に価値が残ることがある——入居者が施した改修が、次の募集で使えることがあります
- 入居者の母数が変わる——「自分好みにしたい」という層は、通常の物件では選択肢がありません
入居者側
- 自分好みの空間にできる
- その代わり、賃料が相場より低く設定されることが多い
- DIY部分の原状回復義務を負わない設定にできる——これが最大の魅力です
3番目が制度の核心です。通常の賃貸では、入居者が手を加えれば退去時に元に戻す義務が生じます。DIY型賃貸借では、契約で「原状回復義務を負わない」と定めることができます。だから入居者は安心して手を加えられます。
国土交通省の契約書式例が用意しているもの
この手法が広まらなかった理由は、契約が難しいことでした。工事の範囲、所有権、退去時の扱い——決めるべき事項が多く、トラブルの種が多い領域です。
国土交通省の書式例は、その部分を定型化しています。主な構成は次のとおりです。
| 書類 | 役割 |
|---|---|
| 申請書兼承諾書 | 入居者が工事内容を申請し、貸主が書面で承諾する |
| 合意書 | 工事部分の扱い（所有権・原状回復・精算）を取り決める |
| 増改築等の概要（別表） | 工事の内容を一覧化する |
合意書で決める6項目
書式例では、次の項目を工事ごとに決める形になっています。
- 施工方法・使用機材等——どこまでの工事を認めるか
- 所有権の帰属——工事部分は誰のものになるか
- 明渡し時の収去——退去時に撤去させるか、残置させるか
- 残置する場合の補修の要否——そのまま残すか、補修を求めるか
- 原状回復義務——負わせるか、負わせないか
- 明渡し時の精算——費用のやり取りがあるか
この6項目を工事ごとに決めておけば、退去時の争いはほぼ避けられます。
造作買取請求権の排除
もう一つ重要な論点があります。借地借家法には造作買取請求権という制度があり、貸主の同意を得て設置した造作について、退去時に借主が買い取りを請求できる場合があります。
DIY型でこれが働くと、オーナーが予期しない支出を求められます。書式例では、工事部分の精算等について借主が一切請求できない旨を定めることで、この点を整理できるようになっています。
この一文があるかないかで、リスクの大きさがまったく違います。自己流の覚書ではなく、公表されている書式例をベースにすべき理由がここにあります。
導入の手順
ステップ1｜対象の部屋を決める
すべての部屋で行う必要はありません。現況のままでは決まりにくい部屋から始めるのが合理的です。
- 長期間空いている
- 内装が古く、通常のリフォームでは費用対効果が合わない
- 1階、北向きなど条件面で不利
ステップ2｜認める範囲と認めない範囲を決める
「なんでもあり」にしてはいけません。次の線引きが実務的です。
| 認めやすい | 条件付きで認める | 認めない |
|---|---|---|
| 壁紙の張り替え 棚・フックの設置 照明器具の交換 塗装（壁・建具） | 床材の変更 間仕切りの設置 造作家具 水栓金具の交換 | 構造に関わる工事 防火・避難に関わる変更 給排水管・電気配線の変更 外観・共用部に影響する工事 窓・サッシの改変 |
札幌では「窓・サッシの改変」を認めないことが特に重要です。断熱性能に直結し、不適切な工事は結露・凍結の原因になります。同様に、暖房設備周りの改変も認めるべきではありません。
ステップ3｜条件を設計する
| 項目 | 設計の考え方 |
|---|---|
| 賃料 | 相場より5〜15%低く設定するのが一般的。入居者は工事費を負担するため |
| 契約期間 | やや長め（3年程度）。入居者が費用を回収できる期間を確保する |
| 敷金 | DIY部分の原状回復を求めないなら、通常どおりで問題ない |
| 工事の承諾 | 必ず書面で。口頭の承諾は後で必ず争いになる |
| 工事後の確認 | 完了時に写真で記録し、双方で保管する |
ステップ4｜募集の時期を選ぶ
繁忙期には向きません。1〜3月は入居希望者が「すぐ住める部屋」を探しており、工事のための期間を取れないためです。
札幌なら7〜9月の閑散期が適しています。この時期は競合も少なく、じっくり検討する層が動きます。工事期間を確保でき、冬までに入居してもらえるという利点もあります。
失敗を避けるための注意点
1｜工事の品質を確認する仕組みを作る
入居者が自分で施工する場合、仕上がりの品質は保証されません。途中と完了時に写真の提出を求める運用にしてください。ただし、過度に細かく口を出すと制度の魅力が失われます。安全と建物への影響に関わる部分に絞るのが原則です。
2｜次の入居者への訴求を考える
入居者の好みが強く出た内装は、次の募集で不利になることがあります。極端な色の塗装、特殊な造作など。「原状回復を求めない」と決める前に、その工事が残っても貸せるかを判断してください。
判断に迷う工事は、「退去時に収去（撤去）してもらう」と決めておけば安全です。
3｜トラブル時の責任を整理する
- 工事中の事故——入居者の責任であることを明記
- 工事に起因する不具合（漏水・漏電など）——入居者の責任
- 他の入居者への迷惑（騒音・搬入出）——作業可能な時間帯を定める
4｜火災保険の確認
入居者が施した造作が、火災保険の対象になるかを確認してください。所有権の帰属によって扱いが変わります。
札幌で成立しやすい理由
- 築古のストックが多い——通常のリフォームでは採算が合わない物件が一定数あります
- 閑散期が明確——7〜9月に工事期間を確保できます
- 室内で過ごす時間が長い——冬期が長いため、住空間へのこだわりが働きやすい環境です
一方で、断熱・気密・暖房に関わる部分は絶対に触らせない——この線引きだけは厳格に運用してください。ここを誤ると、凍結・結露・光熱費の問題が発生し、次の入居者にまで影響します。
管理会社に確認すること
- DIY型賃貸借の取り扱い経験はありますか
- 国土交通省の契約書式例を使えますか
- 工事の承諾と完了確認は誰が行いますか
- この物件でDIY可にするなら、どの部屋から始めるのが良いですか
- 認める範囲・認めない範囲の線引きを一緒に作ってもらえますか
2番に答えられる会社はまだ多くありません。書式例は公表されているので、知らない場合は共有して検討してもらう形でも構いません。
まとめ
- DIY型賃貸借は、オーナーが工事費を負担せずに空室を動かす手法。国土交通省が契約書式例とガイドブックを公表している
- 最大の魅力は入居者がDIY部分の原状回復義務を負わない設定にできること。だから安心して手を加えられる
- 合意書で決めるのは、施工方法・所有権・収去・補修・原状回復・精算の6項目
- 造作買取請求権を排除する条項を入れておかないと、予期しない支出が生じうる
- 認める範囲を必ず線引きする。札幌では窓・サッシ・暖房設備の改変を認めない
- 募集は繁忙期を避け、7〜9月の閑散期に。工事期間を確保できる
- 次の入居者への訴求が読めない工事は「退去時に収去」と決めておけば安全
長期空室で悩んでいる部屋があるなら、リフォーム費用を計算する前に、この選択肢を検討してみる価値があります。国の書式例があるため、ゼロから契約を組み立てる必要はありません。
